quarta-feira, 28 de março de 2018

6 dicas sobre como informar transações imobiliárias na sua Declaração de Imposto de Renda – Pessoa Física



A data para a entrega da Declaração do Imposto de Renda está se aproximando e, por isso, preparamos algumas dicas importantes para você que ainda possuí algumas dúvidas na hora de elaborar seu IRPF. 

Antes disso, vale ressaltar que o contrato particular de compra e venda é instrumento válido e oficial para a Declaração, mas cuidado! A Receita Federal trabalha com o cruzamento de dados, portanto, alertamos para o comprador ou vendedor observe se as informações contidas no Registro do Imóvel e na Escritura estejam coerentes com as informações presentes no contrato de compra e venda. 

Bom, aí vão algumas perguntas comuns que aparecem sobre o assunto:

1) Quais são os cuidados que uma pessoa precisa ter ao declarar um imóvel que ela comprou?

O primeiro cuidado é com as informações contidas no Contrato, Registro e Escritura do Imóvel.

Lembre-se que o Cartório de Registro de Imóveis e o Cartório de Notas transmitem para a Receita Federal a DOI – Declaração de Operações Imobiliárias com todas as informações da operação da compra e venda. 

Caso o declarante adquira um imóvel de uma pessoa jurídica, imobiliária e afins, essa PJ declara à Receita Federal a DIMOB – Declaração de Informações s/ Atividades Imobiliárias – com informações do CPF do comprador, valor do contrato e o valor recebido. 

Se a informação declarada pelo comprador ou vendedor divergirem das informações prestadas ao fisco, os contribuintes ficam sujeitos a prestarem esclarecimentos para a malha fiscal.

E como deve ser declarado o imóvel?

O registro da aquisição do imóvel deve ser feito pelo valor efetivamente desembolsado para adquirir o imóvel, bem como o ITBI, despesas de cartório, registro, despachantes e comissões – pagas para aquisição deste bem– definido como custo histórico.

2) Quais são os cuidados que uma pessoa precisa ter ao declarar um imóvel que ela vendeu?

Ao vender o imóvel por um valor maior do que os valores pagos na aquisição, o contribuinte deverá apurar o ganho de capital e, caso não se enquadre em um dos critérios de isenções concedidos pela Receita, deverá pagar o Imposto de Renda s/Ganho de Capital

Ao contrário do que muitos contribuintes imaginam, o IR deverá ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento total ou parcial do valor da venda, e não no momento da declaração, que será feita em abril do ano seguinte.

3) A pessoa comprou um imóvel e, passado algum tempo, aquele imóvel valorizou. Ao vender o imóvel, em quais condições ele paga ou não paga o imposto sobre a venda?

A valorização do imóvel não é registrada na Declaração de Imposto de Renda. O IRPF deve ser preenchido pelo custo histórico. 

Caso o valor de venda seja superior ao custo histórico o contribuinte deverá apurar o ganho de capital. A alíquota do imposto é progressiva ao ganho apurado. Tenha em mente que, para os ganhos até R$5.000.000,00, a alíquota é de 15%. 

Para apuração do imposto a Receita Federal disponibiliza um programa específico de preenchimento chamado GCAP. Porém, ao apurar o imposto, não é aplicada diretamente a alíquota de 15%, isso por que, a Receita Federal concede um benefício de redução que consiste em, a cada mês que o imóvel estiver em propriedade do contribuinte, ela deduz um percentual, denominado fator de redução. 

Por fim, se o contribuinte, ao longo do tempo em que estiver com a propriedade do bem, realizar reformas e melhorias que agregam valor ao imóvel, as mesmas deverão ser registradas na Declaração de Imposto de Renda e consideradas no cálculo do ganho de capital.

4) Se a pessoa realizar benfeitorias, ao declarar estas benfeitorias, ela terá algum abatimento do valor a ser pago no Imposto de Renda s/ Ganho de Capital?

Sim! Mas desde que o contribuinte possua a documentação hábil para comprovar os gastos realizados nas reformas!

São considerados documentos hábeis as notas fiscais dos materiais e os recibos ou notas de mão de obra contendo o nome, endereço, CPF ou CNPJ – em bom estado de conservação. A documentação deve ser mantida em guarda pelo contribuinte 5 anos após a declaração.

5) Existe algum benefício de isenção concedido pela Receita Federal?

Fique atento! Há quatro casos de isenção do Imposto de Renda s/ Ganho de Capital na venda de imóveis. São eles:

  • Vendas de imóveis adquiridos anteriores ao ano de 1969;
  • Alienação de imóveis, em um mesmo mês, no valor inferior a R$ 35.000,00;
  • O ganho apurado na venda do seu único imóvel, pelo valor inferior a R$440.000,00;
  • Se o contribuinte, no prazo de 180 dias, aplicar o total do recurso recebido na venda de um imóvel residencial para a aquisição de um ou mais imóveis residenciais, estará isento. Se aplicação do recurso recebido na venda for parcial, o contribuinte deverá apurar o imposto sobre a proporção da parcela não aplicada no ganho da operação.
É importante ressaltar que os dois últimos benefícios podem ser usufruídos no intervalo de 5 anos.

6) Como declarar um imóvel que foi adquirido através de financiamento?

No caso de financiamento não é recomendado declarar o bem e a dívida em conjunto, uma vez que os juros incorporam o valor do imóvel. 

O bem deve ser declarado pelos valores efetivamente desembolsados para sua aquisição, sendo o seu registo feito pelas parcelas pagas no ano calendário somadas aos valores pagos em anos anteriores.
Pedro Brum e Jean Assis
Autores

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